Wer ein Haus kauft oder baut, steht schnell vor der entscheidenden Frage: Wie hoch ist die monatliche Rate – und wie lange zahle ich überhaupt? Ein Tilgungsrechner beantwortet genau das in Sekunden. Er berechnet aus Darlehensbetrag, Zinssatz und anfänglicher Tilgung die monatliche Rate, den vollständigen Tilgungsplan sowie Restschuld und Zinsen je Jahr. Dieses Werkzeug ist unverzichtbar bei der Baufinanzierung – ob beim Erstkauf, beim Vergleich verschiedener Angebote oder beim Testen höherer Tilgungsraten. Der Tilgungsrechner von toolstack.icu funktioniert ohne Anmeldung, kostenlos und vollständig im Browser.
Darlehensbetrag, Zinssatz und anfängliche Tilgung eingeben – der Rechner zeigt Monatsrate, Gesamtzinsen und Restschuld je Jahr auf einen Blick. Kostenlos, ohne Anmeldung, DSGVO-konform.
Zum TilgungsrechnerWas berechnet ein Tilgungsrechner?
Der Tilgungsrechner benötigt drei Eingaben:
- Darlehensbetrag (€): die aufgenommene Kreditsumme
- Zinssatz p.a. (%): der effektive Jahreszins des Darlehens
- Anfängliche Tilgung p.a. (%): der Tilgungsanteil im ersten Jahr
Aus diesen drei Werten ergibt sich automatisch die monatliche Rate – die Summe aus Zinsen und Tilgungsanteil. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, fällt der Zinsanteil Monat für Monat, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen vollständig abbezahlt. Der Tilgungsplan macht diese Entwicklung Jahr für Jahr sichtbar: Zinsbetrag, Tilgungsbetrag und verbleibende Restschuld – übersichtlich in einer Tabelle.
Tilgungsplan berechnen – 4 Szenarien im Vergleich
Die folgende Tabelle zeigt typische Szenarien für ein Annuitätendarlehen. Die Monatsrate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant; Zins- und Tilgungsanteil verschieben sich laufend zugunsten der Tilgung:
| Darlehen | Zinssatz | Anfangstilgung | Monatsrate | ca. Laufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 3,5 % | 2,0 % | 688 € | 29 Jahre | ca. 89.000 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 2,0 % | 917 € | 29 Jahre | ca. 119.000 € |
| 250.000 € | 4,0 % | 2,0 % | 1.250 € | 27 Jahre | ca. 162.000 € |
| 300.000 € | 4,0 % | 3,0 % | 1.750 € | 21 Jahre | ca. 146.000 € |
Kernbotschaft: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich und spart erhebliche Zinsen. Szenario 4 zeigt: Wer 300.000 € zu 4 % mit 3 % Anfangstilgung zurückzahlt, ist nach 21 Jahren schuldenfrei – und zahlt trotz des höheren Darlehens weniger Gesamtzinsen als Szenario 3.
Tilgung und Restschuld – so sinkt die Schuldenlast
Der Begriff Restschuld bezeichnet den noch ausstehenden Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist besonders relevant, wenn nach Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung nötig wird – typischerweise nach 10 oder 15 Jahren. Wer zu diesem Zeitpunkt eine hohe Restschuld hat, trägt das Risiko steigender Zinsen voll.
Die Faustregel: Je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger die Restschuld nach 10 Jahren. Bei 2 % Anfangstilgung und 4 % Zinssatz sind nach 10 Jahren noch rund 75–80 % des ursprünglichen Darlehens offen. Mit 3 % Anfangstilgung sinkt dieser Wert auf unter 65 %. Den genauen Verlauf zeigt der Tilgungsrechner im Tilgungsplan Jahr für Jahr. Wie viel Wohnung Sie sich monatlich leisten können, ermittelt der Mietrechner.
Annuitätendarlehen vs. lineare Tilgung
Der Tilgungsrechner arbeitet standardmäßig mit dem Annuitätendarlehen – dem in Deutschland gebräuchlichsten Darlehensmodell. Die Monatsrate bleibt konstant, der Zinsanteil sinkt über die Zeit, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Die Alternative ist die lineare Tilgung: Hier bleibt der Tilgungsbetrag konstant, während die Rate wegen des sinkenden Zinsanteils monatlich kleiner wird. Die lineare Tilgung ist am Anfang teurer, führt aber zu geringeren Gesamtzinsen und ist für Kreditnehmer mit stabilen, planbaren Einnahmen gut geeignet.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Finanzexperten empfehlen mindestens 2 % anfängliche Tilgung, um die Laufzeit auf unter 35 Jahre zu begrenzen. Bei aktuellen Zinsniveaus zwischen 3,5 und 4,5 % sollte die Tilgung möglichst höher angesetzt werden – 3 % sind eine solide Wahl. Wer weniger als 1 % tilgt, riskiert eine extrem lange Laufzeit und enorme Gesamtzinskosten. Wie viel Spielraum das monatliche Nettogehalt lässt, zeigt der Brutto-Netto-Rechner.
Was passiert bei der Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist (meist 10 oder 15 Jahre) muss das verbleibende Darlehen zu neuen Konditionen refinanziert werden. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt höher als beim Abschluss, steigt die Monatsrate deutlich. Wer die Restschuld mit dem Tilgungsplan berechnen lässt, kann frühzeitig Rücklagen für dieses Szenario einplanen oder gezielt höher tilgen, um die Restschuld zu minimieren.
Kann ich Sondertilgungen berücksichtigen?
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld sofort und verkürzt damit die Gesamtlaufzeit spürbar – ohne dass die Monatsrate angepasst werden muss. Bei einer Sondertilgung von 10.000 € auf ein 200.000-€-Darlehen lässt sich die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen. Der Zinseszinseffekt beim Aufbau des Sondertilgungs-Budgets lässt sich mit dem Zinseszins-Rechner visualisieren.
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